 |
|
In
aceasta pagina puteti gasi cateva informatii legate de cumpararea unui
teren si mai apoi de construirea unui imobil. Am incercat sa sintetizam,
pentru Dumneavoastra, tot ceea ce este important de stiut (ce trebuie
si ce nu trebuie sa faceti) pentru a evita neplacerile ce se pot ivi in
astfel de imprejurari, si pentru ca, in final, rezultatul sa fie cel pe
care il asteptati.
Pentru detalii, accesati linkurile de mai jos:
Sfaturi utile
pentru cei ce vor sa cumpere un teren:
- Terenurile mai mici de 150 mp sunt
declarate neconstruibile, prin urmare nu puteti obtine Autorizatia
de Construire, decat pentru consolidarea
casei care exista si numai daca aceasta este realizata din zidarie;
- Daca
latimea la strada este mai mica de 10-12 m, trebuie elaborat PUD;
- PUD
se mai cere si in cazul in care nu se pot respecta, din diferite
motive, reglementarile existente in PUG pentru zona respectiva;
- In general
pt Bucuresti, procentul de ocupare la sol al terenului (POT) este
de 45-60%, iar coeficientul de utilizare al terenului
este de
0,9-1,3;
- Inainte de cumpararea terenului este bine ca vanzatorul
sa obtina Certificatul de Urbanism in vederea vanzarii, pentru
a putea
sti cu precizie daca
terenul este construibil si sa puteti sti eventuala amplasare
a casei (retragerile fata de limite, regimul de inaltime
etc.)
- Este bine sa consultati un arhitect inainte de a cumpara
terenul pt a putea afla daca ceea ce doriti sa construiti
se poate
realiza pe
terenul
respectiv.
- Inainte de cumpararea terenului trebuie verificate,
cu ajutorul uni inginer topometrist, daca forma si dimensiunea
terenului
in realitate,
corespund
cu ceea ce este trecut in acte, altfel spus, daca cumparati
ce este in acte.
- Trebuie verificat daca exista posibilitatea
de realizare a racordului la retelele de utilitati ( apa, canalizare,
gaze,
electricitate,
telefonie, cablu TV)
- Este bine sa consultati um studiu
geotehnic al terenului respectiv, sau sa platiti o taxa pentru a
face un astfel
de studiu, imediat
ce ati cumparat
terenul, pentru a sti exact conditiile de fundare.
- Este
bine sa cunoasteti legile care stau la baza emiterii autorizatiilor
de construire.
top
Etapele construirii unei case - Introducere
Pentru a va construi o casa trebuie sa urmati o serie de pasi, in conformitate
cu legislatia romaneasca in vigoare:
- etapa exploratorie
- studiul de tema;
- studiul pe variante;
- certificatul de urbanism;
- Planul Urbanistic Zonal (PUZ);
- Planul Urbanistic de Detaliu (PUD);
- etapa de obtinere a Autorizatiei de Construire
- proiectul tehnic, proiectul
de executie, coordonarea specialitatilor, antemasuratori, caiete
de sarcini si detalii de executie;
- santierul, urmarirea lucrarilor;
- receptia lucrarilor si finalizarea
acestora (inclusiv intabularea);
Si acum, sa le luam pe rand...
top
Faza exploratorie Terenul dumneavoastra este construibil?
In primul rand trebuie sa faceti o cerere pentru obtinerea unui Certificat
de Urbanism.
Certificatul de urbanism este actul de informare prin
care se fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic,
economic si tehnic al imobilului, caracteristicile zonei in care se
gaseste imobilul sau
amplasamentul, cerintele urbanistice care urmeaza safie indeplinite,
precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii
executarii lucrarilor de constructii.
In situatii deosebite, emitentul poate cere suplimentar elaborarea unui
Plan Urbanistic Zonal sau a unui Plan Urbanistic de Detaliu.
Daca scopul declarat de solicitant este autorizarea executarii lucrarilor
de constructii, iar specificul obiectivului nu se incadreaza in prevederile
documentatiilor de urbanism existente aprobate sau daca particularitatile
amplasamentului nu permit realizarea investitiei, certificatul se elibereaza
cu mentionarea expresa a incompatibilitatilor rezultate, precum si a
imposibilitatii eliberarii unei autorizatii de construire.
Certificatul de Urbanism se emite pentru:
- autorizarea executiei lucrarilor de constructii si a instalatiilor
aferente;
- desfiintarea constructiilor;
- concesionarea de terenuri;
- cereri in justitie;
- alte scopuri.
Pentru obtinerea unui Certificatde Urbanism, aveti nevoie de:
-
cerere
tip pentru emiterea certificatului de urbanism, completata cu elementele
de identificare ale solicitantului si imobilului, cu precizarea
scopului solicitarii actului;
- plan de situatie, eliberat pe suport topografic – vizat de oficiul
judetean de cadastru, geodezie si cartografie – la scarile 1:5000
pana la 1:500;
- documentul de plata a taxei de eliberare a certificatului de urbanism
(stabilita de catre emitent conform legii) – copie.
Cateva precizari:
- nu trebuie sa prezentati titlul asupra imobilului sau a altui act care
sa ateste dreptul de proprietate
- Certificatul de Urbanism nu tine loc de autorizatie de construire/desfiintare
si nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii;
- termenul prevazut de lege pentru eliberarea certificatului de urbanism
este de 30 de zile de la data depunerii documentatiei la forurile competente;
- valabilitatea certificatului de urbanism este stabilita de catre emitent;
Sunt considerate terenuri pentru constructii urmatoarele:
- terenuri din interiorul localitatilor, ocupate sau libere de constructii;
- terenuri aparent libere, pentru functiuni urbane de interes public;
- terenuri ce apartin statului sau unitatilor administrativ-teritoriale
si se pot concesiona cu sau fara licitatie.
Terenul dumneavoastratrebuie sa fie construibil din punct de vedere
tehnic:
- verificarea subsolului (casele vecine au subsol?);
- nivelul apelor freatice;
- existenta utilitatilor publice;
- posibilitatea de racord la canalizare, apa, electricitate, gaz, telefon.
Studii preliminare, schita de proiect, proiectul de autorizare
Arhitectul va studia, impreuna cu Dvs. Terenul pe care seva afla viitoarea
constructie: amplasament, imprejurimi, topografie, caracteristici, ,
servituti, climat, nevoile si dorintele Dvs.
Daca doriti sa transformati o cladire existenta, sunt necesare cateva
studii preliminare referitoare la starea tehnica a constructiei respective.
Astfel, avand ca baza aceste motivatii, arhitectul va
va propune una sau mai multe solutii : “schita de proiect”.
In momentul in care se ajunge la o solutie care va multumeste se poate
face o estimare
aproximativa a investitiei din punct de vedere al costului. Daca arhitectul
are convingerea ca resursele Dvs. Financiare sunt insuficiente pentru
scopul propus, el are datoria de a va informa asupra acestui fapt.
Se ajunge la un plan de arhitectura general care poate fi elaborat pentru
faza urmatoare (proiectul de autorizare).
top
Obtinerea Autorizatiei de Construire (AC)
Autorizatia de construire este actul de autoritate al administratiei
publice locale in baza caruia se pot executa lucrari de constructii si
pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor legale cu privire la amplasarea,
proiectarea, executarea si functionarea obiectivelor investitii.
AC se elibereaza pentru:
- orice constructie noua;
- constructii provizorii pe santier;
- lucrari cu caracter provizoriu;
- reconstruire, modificare, extindere, reparare, restaurare a cladirilor
de orice fel;
Autorizatia de Construire NU
este necesara pentru lucrari de reparatii
care nu modifica forma exterioara a constructiei,materialele din care
este executata sa pastreze golurile de tamplarie, nu se altereaza structura
de rezistentza sau aspectul arhitectural al constructiei.
Daca, insa, lucrarile mentionate mai sus se executa la constructii monumente
istorice, emiterea autorizatiilor de construire este OBLIGATORIE.
Documente necesare pentru completarea dosarului ce se depune in vederea
emiterii AC:
-
cerere
pentru emiterea AC, inclusiv anexa, completata cu elementele de identificare
si datele tehnice conform Proiectului de Autorizare de
construire (PAC);
- PAC, inclusiv referatele de verificare si cel de expertiza tehnica,
dupa caz, semnate si stampilate in original (doua exemplare);
- actul doveditor al titularului asupra imobilului, care sa ii confere
solicitantului dreptul de executiea lucrarilor de constructie;
- certificatul de urbanism;
- fisele tehnice pentru obtinerea avizelor cerute prin certificatul de
urbanism, necesare emiterii Acordului Unic (act cu valoare de avizconform,
care insumeaza avize si acorduri favorabile, exprimate prin fise tehnice,
pentru unitati urbane), precum si documentatiile tehnice necesare emiterii
avizelor si acordurilor care sunt in competenta de obtinere a emitentului;
- declaratia pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii juridice
asupra imobilului;
- documentele de plata pentru emiterea AC, pentru avizele si acordurile
necesare.
In acelasi timp cu AC se poate solicita si Proiectul pentru Organizarea
Executiei Lucrarilor (POE).
PAC este proiectul tehnic pentru AC si se elaboreaza de catre colective
tehnice de specialitate, se insuseste si se semneaza de cadre tehnice
cu pregatire superioara numai in domeniul arhitecturii si constructiilor,
astfel:
arhitect cu diploma recunoscuta de statul roman, pentru partea de arhitectura
(membru OAR, cu drept de semnatura);
inginer cu diploma recunoscuta de statul roman pentru partea de inginerie.
Verificarea proiectelor se face de catre verificatori atestati.
Termenul
de eliberarea a AC este de 30 de zile de la data depunerii
documentatiei complete.
Daca documentatia este incompleta, ea se returneaza solicitantului in
termen de 5 zile lucratoare de la data inregistrarii, cu mentionarea
in scris a deficientelor si a elementelor necesare completarii acesteia.
Odata
cu AC veti primi, in doua exemplare, un document de “Instiintare
privind data inceperii lucrarilor” - acest document trebuie inaintat
Inspectoratului de Stat in Constructii, la inceperea santierului.
Precizari:
- refuzul unei AC trebuie motivat de emitent in termen de 20 de zile
de la primirea cererii;
- in lipsa acestei notificari, autorizatia se considera emisa la expirarea
termenului de 30 zile.
Taxe:
- taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism se calculeaza in
functie de suprafata pentru care se solicita , iar in mediul rural
se percepe
50 % din taxa pentru mediul urban.
- taxa pentru obtinerea AC se calculeaza ca fiind, in general, 1% din
valoarea investitiei, iar pentru locuinte de 0,5% .
Sunt exceptate de la plata taxei de obtinere a AC:
- lacasurile de cult si anexele acestora;
- lucrarile de dezvoltare, modernizare sau de reabilitare a infrastructurilor
din transporturi care apartin domeniului public al statului;
- lucrarile de interes public judetean sau local
- constructiile ai caror beneficiari sunt institutiile publice;
- proprietarii de monumente istorice – pentru interventiile asupra
monumentelor istorice detinute, in cazul in care proprietarii utilizeaza
bunul imobil detinut numai pentru activitati necomerciale sau, in mod
direct, pentru locuit;
- persoane fizice veterani de razboi;
- persoane persecutate din motive etnice de catre regimurile instaurate
intre 06.09.1940 si 06.03.1945;
- persoane persecutate din motive politice de catre dictatura instaurata
incepand cu 06.03.1945;
- persoanele deportate sau cele constituite in prizonieri.
Cheltuielile pentru controlul statului in autorizarea executarii lucrarilor
se suporta de catre dumneavoastra si reprezinta 0,1 % din valoarea lucrarilor
autorizate.
Cheltuielile pentru elaborarea reglementarilor tehnice si pentru inspectia
statului pentru controlul calitatii lucrarilor de constructii se suporta
de catre dumneavoastra prin virarea unei sume care reprezinta 0,7% din
cheltuielile de constructie autorizate, acestea putandu-se achita esalonat.
Precizare: In mediul rural taxele sunt 50% din taxele urbane.
top
Proiectul tehnic, detalii de executie, caiete de sarcini, antemasuratori
Dupa ce a fostobtinuta AC, arhitectul si colaboratorii sai incep elaborarea
proiectului tehnic si a detaliilor de executie necesare pentru inceperea
lucrului pe santier.
Proiectul tehnic contine:
a) parti scrise
- descrierea generala a lucrarilor;
- caietele de sarcini;
- listele cu cantitati de lucrari;
- graficul general de realizare a investitiei;
b)parti desenate
- planuri generale;
- planse pricipale ale obiectelor;
- arhitectura;
- structura;
- instalatii;
- dotari si instalatii tehnologice;
- dotari de mobilier, inventar gospodaresc, paza caontra incendiilor, protectia
muncii.
top
Santierul si urmarirea lucrarilor
Pe toata perioada derularii lucrarilor, la loc vizibil, trebuie
afisat un panou de minim 90X60 cm, panou ce va contine datele de identificare
ale investitiei:
- denumire;
- adresa;
- beneficiar;
- proiectant general;
- executant (constructor);
- numarul Autorizatiei de Construire si valabilitatea
acesteia;
- data inceperii si data terminarii lucrarilor;
Obligatiile dumneavoastra si ale executantului sunt:
- urmarirea executiei lucrarilor prin inspectorul
de santier autorizat (diriginte) ca reprezentant al Dumneavoastra si responsabilul
tehnic
cu executia, atestat, din partea executantului;
- intocmirea cartii tehnice a constructiei – evidenta
tuturor documentelor privind constructia in toate etapele realizarii ei; se intocmeste
si
se completeaza prin grija inspectorului de santier pe perioada execuarii
lucrarilor; dupa aceea obligatia de completare va revine Dumneavoastra;
- efectuarea receptiei la terminarea lucrarilor
in termen, precum si a receptiei finale dupa perioada de garantie;
- urmarirea comportarii in exploatare a constructiei.
Arhitectul are dreptul si obligatia de a
urmari executarea intocmai a lucrarilor proiectate. Neconformitatea acestoracu
documentatia elaborata
va fi semnalata Dumneavoastra si , dupa caz, organismelor de control
abilitate.
Pe toata durata santierului, arhitectul efectueaza:
- inspectii periodice;
- controlul starii diverselor categorii de lucrari,
verificarea partii financiare a lucrarilor;
Executantul, in baza contractului de antrepriza, are urmatoarele obligatii pentru asigurarea calitatii constructiilor:
- sa va sesiseze cu privire la neconformitatile
si/sau neconcordantele din proiect pentru a putea fi solutionate de catre proiectant;
- sa inceapa executia numai daca exista Autorizatie
de Construire;
- sa execute lucrarile numai pe baza si in conformitate
cu proiectul tehnic de executie.
top
Receptia lucrarilor si finalizarea acestora, inclusiv intabularea
Prin actul de receptie se certifica faptul
ca executantul si-a indeplinit obligatiile contractuale si in conformitate
cu documentatia de executie.
Receptia se realizeaza in doua etape:
- receptia la terminarea lucrarilor – este
obligatorie si pentru realizarea lucrarilor in regie proprie;
- receptia finala la expirarea perioadei de garantie.
Dumneavoastra aveti obligatia sa incepeti receptia in maximum 15 zile
de la notificarea termenului lucrarilor de catre executant si sa comunicati
data proiectantului, executantului si membrilor comisiei.
Receptia lucrarilor se face de catre o comisie, aleasa de dumneavoastra,
din care trebuie sa faca parte si reprezentantul Administratiei locale.
Proiectantul si executantul (sau reprezentantii lor nu pot face parte
din comisia de receptie, itrucat au calitatea de invitati.
Comisia de receptie examineaza:
- respectarea prevederilor din Autorizatia de Construire,
precum si avizele si conditiile impuse de autoritatile competente;
- executarea lucrarilor in conformitate cu prevederile
contractului, cu cele ale documentatiei de executie si cele ale reglementarilor
specifice;
- referatul de prezentare,intocmit de proiectant,
cu privire la modul cum a fost executata lucrarea;
- terminarea tuturor lucrarilor prevazute in contractul
incheiat intre dumneavoastra si executant
La terminarea examinarii, comisia va consemna observatiile si concluziile
in procesul verbal de receptie. Receptia se poate face daca nu exista
obiectii. Daca exista obiectii, se poate face receptia, cu notarea expresa
a acestora si cu posibilitatea de remediere a defectiunilor sau lipsurilor
in termen de 90 zile. Dupa efectuarea remediilor executantul va cere,
in scris, anularea obiectiilor.
Dupa punerea in functiune a obiectivului de investitii, Dumneavoastra
aveti obligatia sa:
regularizati taxele datorate adminisytratiei publice locale,precum si
achitarea celorlate obligatii legale;
obtineti adeverinta de existenta a constructiei(pe baza de cerere, extras
de carte funciara in original, valabil de 30 zile, plan parcelar intocmit
de proiectantul autorizat de Oficiul National de Cadastru, copia Autorizatiei
de Constructie, proces varbal de receptie a lucrarilor) pentru intabulare
sau obtinerea autorizatiei de functionare- inregistrare in Cartea Funciara;
declarati investitia in vederea impunerii.
top
Mic dictionar
- Aria
construita = suprafata ocupata de catre constructie la sol (amprenta
casei pe teren);
- Aria
construita desfasurata = suprafata insumata a
tuturor nivelelor;
- Aria
utila = suprafata insumata a camerelor fara
grosimile zidurilor (suprafata interioara a camerelor);
- Aria
locuibila = suprafata insumata a camerelor locuibile;
- Certificat
de Urbanism = actul de informare prin care se fac cunoscute solicitantului elementele
privind regimul juridic, economic si
tehnic al imobilului, caracteristicile zonei in care se gaseste
imobilul sau amplasamentul, cerintele urbanistice care urmeaza
safie indeplinite,
precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea
autorizarii executarii lucrarilor de constructii.
- Autorizatia
de construire = actul de autoritate al administratiei publice locale in baza caruia
se pot executa lucrari de constructii
si pe baza
caruia se asigura aplicarea masurilor legale cu privire la
amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea obiectivelor
investitii.
- PUG =
proiect urbanistic general, contine reglementarile
urbanistice valabile la nivelul unui oras si care trebuie
respectate in
Autorizatia de Constructie.
- PUZ =
proiect urbanistic zonal,
contine reglementarile urbanistice valabile pentru o zona mai mare
(aproximativ
10 ha) care
nu este bine definita
urbanistic (teren viran sau care a fost afectat de demolari
masive).
- PUD =
proiect urbanistic de detaliu, se realizeaza
pentru un anume teren, prin intermediul lui se precizeaza perimetrul
construibil, retragerile
fata de limite, regim de inaltime, aliniament, in corelare
cu terenurile
invecinate.
top
|
|
|
|
